집 팔고 싶은데… 다주택자, 토허제·세입자에 묶여 '출구 없는' 한숨

양도세 중과 유예 종료 임박, 다주택자 '출구 전략' 막혔다

오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 다주택자들이 집을 팔고 싶어도 실거주 의무와 세입자 문제에 가로막혀 매도 자체가 쉽지 않은 상황입니다. 세금 부담을 피하려는 다주택자와 달리, 전세 매물 부족 속에 눌러앉기를 택하는 세입자들이 늘면서 매물 출회가 기대만큼 이뤄지기 어렵다는 분석이 나옵니다.

 

 

 

 

실거주 의무와 세입자 협의, 거래의 최대 난관

서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 주택 매수자는 실거주 의무를 져야 합니다. 다주택자가 보유한 매물 대부분은 세입자를 낀 상태이기 때문에, 임대차 계약이 남아 있다면 매도 전 세입자 퇴거 협의가 필수입니다. 세입자가 이를 거부하거나 계약갱신청구권을 행사할 경우 거래 자체가 막히게 됩니다. 토지거래허가를 받기 위해서는 매수인이 ‘임대차 계약 종료 확인서’를 제출해야 하기 때문입니다.

 

 

 

 

전세난 심화, 세입자들의 '버티기' 부추겨

전세난도 세입자들의 버티기를 부추기고 있습니다. 서울 전세 매물은 월세 전환이 빠르게 진행되며 감소세를 보이고 있습니다. 부동산 플랫폼 아실 자료에 따르면, 이달 27일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만1807건으로 지난해 10월 15일 대비 10.5% 감소했습니다. 이는 세입자들이 쉽게 이사 갈 곳을 찾기 어렵게 만들어, 기존 집에 눌러앉는 요인으로 작용하고 있습니다.

 

 

 

 

계약일 기준 양도세 중과 적용, 실효성은 '글쎄…'

정부는 매도 여건을 일부 완화하기 위해 양도세 중과 적용 기준을 기존 ‘소유권 이전등기일’이 아닌 ‘계약일’로 적용하는 방안을 검토 중입니다. 5월 9일 이전에 계약을 체결하면 중과를 피할 수 있도록 해 매물 출회를 유도하겠다는 취지입니다. 하지만 현장에서는 이 같은 조정만으로 거래가 크게 늘어나긴 어렵다는 시각이 많습니다. 토지거래허가 절차에만 2~3주가 소요되고, 계약 이후 잔금까지 이어지는 통상적인 거래 기간을 감안하면 유예 종료 전 매도를 마치기엔 시간적 여유가 부족하다는 이유에서입니다.

 

 

 

 

다주택자, 집 팔고 싶어도 못 파는 현실

양도세 중과 유예 종료와 토지거래허가구역 지정, 세입자 문제까지 겹치면서 다주택자들의 매도 여건이 매우 까다로워졌습니다. 세입자와의 협의 없이는 거래 자체가 어렵고, 강남 등 안전자산으로 여겨지는 아파트 매물 출회는 더욱 제한적일 것으로 보입니다. 결국 규제가 덜한 외곽이나 비규제 지역 매물이 먼저 풀릴 가능성이 높다는 전망입니다.

 

 

 

 

다주택자, 궁금해하실 만한 점들

Q.양도세 중과 유예 종료는 언제인가요?

A.오는 5월 9일입니다. 이 날짜 이후에는 다주택자에게 양도소득세가 중과될 수 있습니다.

 

Q.토지거래허가구역 지정이 매도에 어떤 영향을 미치나요?

A.주택 매수자는 실거주 의무를 져야 하며, 매수인은 ‘임대차 계약 종료 확인서’를 제출해야 하므로 세입자와의 퇴거 협의가 필수적입니다.

 

Q.세입자와의 협의가 어려운 이유는 무엇인가요?

A.서울 전세 매물 감소로 인해 세입자들이 이사 갈 곳을 찾기 어려워 눌러앉기를 선택하는 경우가 많고, 계약갱신청구권 행사 등으로 인해 퇴거 협의가 원활하지 않을 수 있습니다.