팔지도 못하고 세금만…임대사업자, 갱신권에 묶인 설움 토로

임대사업자, 갱신권 때문에 '발목' 잡히다

등록임대사업자들이 의무임대기간 종료 전 계약 연장 후에도 임차인의 계약갱신청구권 행사로 인해 주택 처분에 어려움을 겪고 있습니다. 이는 임대사업자가 주택을 팔고 싶어도 팔지 못하고 세금 부담만 가중시키는 결과를 낳고 있습니다. A씨의 사례처럼, 임대등록 말소를 앞두고도 세입자의 계약 연장 요구를 거부할 수 없어 재계약을 체결하게 되고, 이는 최장 수년 간 주택 매매를 어렵게 만듭니다.

 

 

 

 

계약갱신청구권, 임대사업자 옥죄는 올가미

민간임대주택법에 따르면 등록임대사업자는 의무임대기간 중 중대한 하자가 없는 한 계약 연장 요청을 거절할 수 없습니다. 또한, 이 기간에는 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않고도 계약 연장이 가능합니다. 문제는 등록임대 말소 후에도 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있다는 점입니다. 이로 인해 임대의무기간 동안 계약을 연장했던 세입자가 등록임대 말소 후에도 갱신권을 행사하면, 임대차 계약이 최장 4년까지 이어질 수 있어 임대사업자들은 매물 처분에 큰 어려움을 겪고 있습니다.

 

 

 

 

세금 부담 가중, 매물 출회 막는 요인

등록임대사업자는 의무임대기간 중에는 종합부동산세 합산 배제 및 재산세 감면 등 다양한 세제 혜택을 받습니다. 하지만 임대등록이 말소되면 이러한 혜택이 종료되어 세금 부담이 크게 늘어납니다. 은퇴 후 소득이 없는 상황에서 늘어난 세금 부담은 임대사업자들에게 막막함을 안겨줍니다. 또한, 임대사업자 매물은 연 5% 이상 임대료 인상이 제한되어 주변 시세보다 보증금이 낮아 매수 문의가 적은 것도 매물 출회를 어렵게 하는 요인입니다.

 

 

 

 

전문가 제언: 갱신권 규정 손질 및 세제 혜택 유지

전문가들은 임대사업자 매물이 시장에 원활하게 나올 수 있도록 계약갱신청구권 규정의 손질이 필요하다고 지적합니다. 송승현 도시와경제 대표는 의무임대기간 동안 계약갱신청구권을 소진하도록 하거나, 의무임대기간 내 갱신된 계약에 대해서는 등록임대 종료 후 추가 갱신을 제한하는 예외 규정을 제안했습니다. 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 최소한 기존 임대차계약이 종료되는 시점까지 임대사업자에 대한 세제 혜택을 유지하거나, 의무임대 기간에 갱신된 계약에 대해서는 계약갱신청구권 적용을 예외로 하는 제도 보완을 촉구했습니다.

 

 

 

 

임대사업자의 딜레마: 갱신권과 세금 부담의 굴레

등록임대사업자들이 임차인의 계약갱신청구권 행사로 인해 주택 처분에 어려움을 겪으며 세금 부담만 가중되는 상황입니다. 전문가들은 갱신권 규정 손질과 세제 혜택 유지를 통해 매물 출회를 유도해야 한다고 제언하지만, 국토부는 아직 구체적인 제도 개선 검토는 없다는 입장입니다.

 

 

 

 

임대사업자, 궁금해하실 만한 점들

Q.임대등록 말소 후에도 계약갱신청구권 행사가 가능한가요?

A.네, 가능합니다. 임대의무기간 동안 계약을 연장했던 세입자라도 등록임대 말소 후 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

 

Q.임대사업자에게 주어지는 세제 혜택은 무엇인가요?

A.의무임대기간 중에는 종합부동산세 합산 배제 및 재산세 감면 등의 혜택이 주어집니다. 하지만 임대등록이 말소되면 이러한 혜택은 종료됩니다.

 

Q.임대사업자 매물이 시장에 잘 나오지 않는 이유는 무엇인가요?

A.임차인의 계약갱신청구권 행사로 인한 장기 계약, 임대료 인상 제한으로 인한 낮은 보증금, 그리고 등록 말소 후 세금 부담 증가 등이 복합적으로 작용하여 매물 출회를 어렵게 합니다.