팔고 싶어도 못 파는 집, 부동산 3중 규제의 역설

대통령의 '팔라'는 메시지, 현실은 '못 판다'?

이재명 대통령이 다주택자들에게 집을 팔라는 메시지를 연일 보내고 있지만, 현실은 강력한 부동산 규제로 인해 집을 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황이 벌어지고 있습니다. 지난해 정부가 발표한 3중 규제가 이러한 역설적인 상황을 만들고 있습니다. 대통령의 의지와는 달리, 규제가 시장의 움직임을 얽어매고 있는 것입니다.

 

 

 

 

세입자 있는 집, 토지거래허가제로 묶여

정부는 지난해 토지거래허가구역을 서울 전역과 경기 일부 지역으로 확대했습니다. 이 지역 내 주택을 매수하려면 허가를 받아야 하며, 2년 이상 실거주 목적이거나 전·월세입자가 거주 중인 주택은 매매가 불가능합니다. 다주택자가 1주택자가 되기 위해 집을 팔려 해도, 세입자가 있는 주택은 매수자가 나타나도 토지거래허가가 나지 않아 매각이 어렵습니다. 특히 3주택 이상 보유자는 이 과정에서 사실상 집을 팔기 어려운 구조입니다.

 

 

 

 

다주택자 감소, 임대 시장 혼란 가속화

만약 다주택자들이 집을 처분하게 된다면, 임대차 시장에 큰 혼란이 예상됩니다. 서울 및 경기 지역의 전·월세 물량 상당수가 다주택자들에 의해 공급되고 있기 때문입니다. 임대차보호법상 계약갱신요구권이 있지만, 집주인의 실거주 목적에는 계약 갱신이 거절될 수 있습니다. 다주택자들의 주택 처분이 늘어나면 임대차 시장의 공급 물량이 급감하고, 계약 갱신을 못 한 세입자들의 주거 불안정이 심화될 수 있습니다. 이는 전·월세 가격 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.

 

 

 

 

대출 규제로 '현금 부자'만 집 살 수 있다?

설령 다주택자들이 매물을 내놓더라도, 강화된 대출 규제로 인해 실제 구매자는 제한적입니다. 투기과열지구 및 조정대상지구의 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되면서, 서울 아파트 평균 가격을 고려할 때 현금 부자가 아니면 집을 사기 어려운 구조입니다. 전·월세 매물 급감으로 주택 구입을 고려하던 세입자들 역시 이러한 대출 규제에 발목이 잡히게 됩니다.

 

 

 

 

정책 우선순위 재검토 및 후속 조치 절실

전문가들은 대통령의 발언과 현 부동산 규제 간의 충돌을 해결하기 위한 후속 조치가 시급하다고 지적합니다. 양도세 중과 유예 종료 시점을 앞두고 계약 후 잔금 납부까지 유예하는 정부의 결정처럼 정책적 유연성이 필요하다는 의견입니다. 임대차 기간이 남은 집주인이 매물을 내놓을 수 있도록 하고, 매수자의 입주 가능 시점을 늘리는 등 토지거래허가제 완화와 같은 구체적인 후속 대책 마련이 절실합니다.

 

 

 

 

핵심은 규제와 현실의 괴리, 유연한 대책 시급

대통령의 '집을 팔라'는 메시지와 달리, 강력한 부동산 3중 규제가 오히려 집을 팔기 어렵게 만들고 있습니다. 토지거래허가제, 대출 규제 등은 다주택자의 매도와 실수요자의 매수를 동시에 어렵게 하며, 이는 임대 시장의 혼란으로 이어질 수 있습니다. 시장의 현실을 반영한 유연하고 구체적인 후속 조치가 시급히 필요합니다.

 

 

 

 

부동산 규제, 궁금해하실 만한 점들

Q.다주택자 양도세 중과 유예는 언제까지인가요?

A.정부는 5월 9일 양도소득세 중과 유예 종료를 못 박았으나, 5월 9일까지 계약하고 3개월 이내 잔금을 치르거나 등기하는 경우까지는 중과하지 않기로 했습니다.

 

Q.토지거래허가구역 내에서 집을 사려면 어떤 조건이 필요한가요?

A.관계 당국의 허가를 받아야 하며, 2년 이상 실거주 목적이어야 합니다. 또한, 전·월세입자가 거주 중인 주택은 매매가 불가능합니다.

 

Q.다주택자가 집을 팔기 어려운 이유는 무엇인가요?

A.세입자가 거주 중인 주택은 토지거래허가가 나지 않아 매각이 어렵고, 강화된 대출 규제로 인해 매수자를 찾기도 어렵기 때문입니다.