주식 팔아 '똘똘한 한 채'로? 빚투에 갇힌 자산, 서울 아파트 쏠림 현상 심화

주담대 규제, 새로운 영끌 현상의 시작

이재명 정부 출범 이후 주택담보대출(주담대) 규제가 심해지자 새로운 형태의 ‘영끌 현상’이 나타나고 있다. 최근 국내외 증시에서 주식을 팔고 예금담보대출(예담대), 자동차담보대출(차담대), 사내대출 등 ‘우회 대출’까지 합쳐 서울 인기 지역 아파트를 매수하려는 움직임이다.

 

 

 

 

주식과 부동산, 엇갈린 신호 속 자산 이동

변동성이 높은 자산(주식)과 상대적으로 낮은 자산(부동산)을 연동시켜 수익률을 극대화하는 전략이 한국 자산시장에서도 나타나고 있다는 분석이 나온다. 정부가 ‘코스피 5000’과 ‘주택시장 안정화’를 동시에 목표로 내세워 주담대 규제 등을 실행 중이지만 장기적 정책 목표를 달성하려면 세심한 정책 설계가 필요하다는 주장이 나오는 배경이다.

 

 

 

 

주식 매각 자금, 부동산 시장으로의 회귀

국토교통부가 국회에 제출한 주택 구입 자금조달계획서 분석에 따르면 지난 6~9월 ‘주식·채권 매각대금’으로 부동산 매입자금을 충당한 규모는 1조7167억원이었다. 2년 전(7240억원)과 비교하면 두 배 이상 늘었다.

 

 

 

 

부동산과 금융자산의 상관관계 변화

한국 가계자산 중 부동산과 금융자산 비중은 전통적으로 7대3으로 알려져 있다. 전문가들은 “예전에는 그 비중에 거의 변화가 없었는데 최근엔 금융시장과 경기에 따라 서로 영향을 주고받는 흐름이 나타나고 있다”고 설명했다. 실제로 2013년부터 2019년까지 코스피와 서울 아파트 간의 상관계수는 0.42에 불과했다. 하지만 2020년 이후 올해까지를 분석해보면 0.74에 달한다.

 

 

 

 

서울 내 지역별 자금 흐름의 차이

한 가지 특이한 사실은 서울 안에서도 지역에 따라 매수 금액 중 주식·채권 매각대금이 차지하는 비중이 다르다는 점이다. 김상훈 국민의힘 의원실에 따르면 올해 1~10월 서울에서 집을 산 사람들의 거래액(91조4804억원) 가운데 주식·채권을 팔아 마련된 자금 비중은 3.38%(3조905억원)인 것으로 나타났다.

 

 

 

 

한강벨트 지역의 부동산 쏠림 현상

서울 전체 평균보다 높은 곳은 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 이른바 ‘한강벨트 지역’이다. 반면 중랑구(1.26%), 강북구(1.4%), 노원구(1.42%) 등은 상대적으로 낮았다.

 

 

 

 

자산 파킹과 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상

김학렬 스마트튜브 대표(빠숑)는 “주식이나 코인은 변동성이 높아 그에 대한 대비 차원으로 부동산을 매매하는 경우가 많다”며 “서울 아파트 인기 쏠림, 똘똘한 한 채 선호 현상 등도 자산 파킹을 한다면 ‘확실한 곳’에 하려는 심리와 관련이 있다”고 풀이했다.

 

 

 

 

부자들의 투자 전략과 부동산 회귀

이는 주식 등으로 일정 수준의 자본을 축적하면 부동산으로 전환하는 경향이 있는 국내 부자들의 투자 전략과도 연관성이 있다. KB금융지주 경영연구소의 ‘2022 한국 부자 보고서’에 따르면 신흥 부자들은 전통 부자들에 비해 주식을 활용해 자산을 축적한 비율이 10.4%포인트 높은 것으로 나타났다. 그런데 이들의 85%는 향후 수익률이 가장 높을 것으로 기대하는 투자처로 주택시장을 꼽았다. 결국은 증시에서 부동산으로 다시 투자금이 회귀한다는 얘기다.

 

 

 

 

우회 대출 증가와 정부 규제의 딜레마

정부가 주담대를 조이기 시작했지만 이 같은 경향은 더 심해지고 있다. 주식 매각대금으로 서울 주택 매수자금이 부족한 경우 ‘우회 영끌’까지 늘어나는 모습이다. 대출 규제의 ‘무풍지대’인 사내대출, 예금담보대출, 자동차담보대출 등이 대상이다. 이런 대출 상품은 대출 한도의 기준이 되는 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함되지 않아 우회 통로가 되고 있다.

 

 

 

 

사내대출 급증과 주거비 목적 대출 확대

김 의원실이 SGI서울보증으로부터 받은 자료에 따르면 6·27 대책 시행 이후인 올해 7~10월 기업들의 사내대출 보증 공급액 규모는 4839억원으로 집계됐다. 국내 대표 보증기관인 SGI서울보증을 통해 대출받은 회사를 기준으로 추려낸 수치인데, 최근 5년래 최대 규모다. 사내대출 규모는 계속 늘어나는 추세다. 매년 같은 기간을 기준으로 2021년 3098억원, 2022년 4183억원, 2023년 4631억원, 2024년 4585억원 등으로 집계됐다. 2021년에 비하면 올해 사내대출이 약 1.5배 증가한 것이다.

 

 

 

 

주거비 목적 사내대출 증가 추세

특히 주거비 목적의 대출 규모가 빠르게 증가하고 있다. 올해 7~10월 주거비 목적의 사내대출은 3482억원을 기록했다. 2021년 2041억원과 비교하면 4년 새 1.7배로 증가했다. 연도별로는 2022년 2499억원, 2023년 3321억원, 2024년 3375억원으로 매년 늘었다. 시중은행의 예담대 잔액이 급증하고, 고금리인 온라인투자연계금융(P2P) 대출 잔액이 통계를 집계한 이래 최대치로 뛴 것도 같은 맥락이다.

 

 

 

 

정책 방향과 전문가들의 제언

최근 정부 정책은 부동산에서 주식시장으로 자산 이동을 유도하기 위해 주담대를 막는 방향으로 진행되고 있다. 하지만 전문가들은 생산적 투자로 자본 흐름을 유도하려면 더 정교한 정책이 필요하다고 주장한다. 주식시장과 부동산시장의 연동성이 갈수록 강해지고 있기 때문이다. 서울 아파트와 주식 사이를 저울질하며 수익성이 높은 곳으로 ‘자산 갈아타기’가 이뤄지고, 이 과정에서 두 자산시장이 밀접하게 연동해 움직인다는 뜻이다.

 

 

 

 

MZ세대의 자산 관리와 부동산 선호

오지윤 명지대 경상·통계학부 교수는 “2023년부터 서울 아파트와 주식시장 간 동조화가 심해지고 있다”며 “서울에 신규로 유입되거나 갈아타기 수요를 지닌 젊은 층 중에서 금융시장 접근성이 높은 사람이 많기 때문으로 추정된다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “MZ세대일수록 집을 재테크 수단으로 보는 경향이 심화되고 있다”며 “상대적으로 안전하면서도 환금성이 높은 서울 아파트와 위험성이 높고 휘발성 자산인 주식을 연동해 포트폴리오를 구성하는 경향이 늘어나는 추세”라고 설명했다.

 

 

 

 

핵심만 콕!

주식 시장의 변동성을 피해 '똘똘한 한 채'를 선택하는 경향이 심화되면서, 정부의 주택담보대출 규제에도 불구하고 서울 아파트 쏠림 현상이 더욱 강해지고 있습니다. 특히, 우회 대출을 통한 자금 유입과 MZ세대의 부동산 투자 선호가 이러한 현상을 가속화하고 있으며, 전문가들은 보다 정교한 정책 설계를 통해 자산 시장의 균형을 맞춰야 한다고 강조합니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.주식 매각 자금이 부동산 시장으로 유입되는 이유는 무엇인가요?

A.주식 시장의 변동성에 대한 위험 회피 심리와, 상대적으로 안전하다고 인식되는 서울 아파트에 대한 선호가 맞물려 주식 매각 자금이 부동산 시장으로 유입되는 경향이 나타나고 있습니다.

 

Q.정부의 주택담보대출 규제가 오히려 '우회 영끌'을 부추기는 이유는 무엇인가요?

A.주택담보대출 규제로 인해 주택 구매 자금이 부족해진 사람들이 사내대출, 예금담보대출 등 DSR 규제를 받지 않는 우회 대출을 활용하면서, 규제의 효과가 반감되고 있습니다.

 

Q.MZ세대가 부동산 투자를 선호하는 이유는 무엇인가요?

A.MZ세대는 집을 단순히 주거 공간이 아닌 재테크 수단으로 인식하는 경향이 강하며, 상대적으로 안전하고 환금성이 높은 서울 아파트를 선호하여 부동산 투자를 선택하는 경향이 높습니다.