세금 폭탄에 집주인 '울상'…고가 아파트 외면하는 매수자들

보유세 부담에 서울 아파트 매물 '산더미'

정부가 '거주 목적 외' 주택 보유에 대한 세제 혜택을 단계적으로 회수하겠다고 밝히면서 서울 아파트 매물이 빠르게 쌓이고 있습니다. 지난달 23일 이후 서울 아파트 매물은 14.2% 증가했으며, 최근 열흘 사이 7.5% 급증하며 시장에 물량이 적체되는 양상입니다. 이는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료일이 다가오면서 가격 하락을 우려하는 관망 심리가 확산된 영향으로 풀이됩니다. 정부의 보완책 발표 이후 매물이 나오는 속도는 더욱 빨라졌습니다. 특히 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 및 잔금·등기 기간 연장 조치 이후 5일간 5833건의 매물이 쏟아졌습니다. 오는 4월 중순이 실질적인 계약 마지노선이 될 것으로 예상됨에 따라, 시간이 갈수록 매도 압박은 더욱 커질 전망입니다.

 

 

 

 

고가 아파트 쌓이고 거래는 외곽으로

고가 아파트가 밀집한 한강벨트를 중심으로 매물 증가세가 뚜렷합니다. 성동구(36.5%), 송파구(33.7%), 동작구(26.6%) 등에서 매물이 크게 늘었습니다. 반면, 강북구(-3.9%)와 금천구(-1.8%)는 오히려 매물이 줄었고, 구로구(0.6%), 도봉구(2.4%) 등은 증가 폭이 미미했습니다. 보유세 인상 우려가 고가 주택 보유자들의 매도 심리를 자극한 것으로 보입니다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 매수우위지수는 연중 최저치를 기록하며, 팔 사람보다 살 사람이 줄고 있음을 시사합니다. 늘어나는 매물에도 불구하고 이를 받아줄 매수자가 감소하고 있는 것입니다.

 

 

 

 

15억 이하 '대출 가능' 구간에 거래 집중

고가 주택 지역에 매물이 쌓이는 동안, 실제 거래는 주로 15억 원 이하의 '대출 가능' 구간에서 이루어지고 있습니다. 2월 서울 아파트 매매 계약의 87.2%가 15억 원 이하 주택에서 체결되었습니다. 이는 수도권 규제지역에서 15억 원 초과 주택은 주택담보대출 한도가 크게 줄어들기 때문입니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 고려하면 실제 대출 가능 금액은 더 줄어들 것이며, 전세보증금을 보유한 수요자를 중심으로 6억~10억 원대 매물에 매수세가 유입될 것이라고 분석했습니다. 즉, 매물은 고가 지역에서 나오지만, 실제 구매력 있는 수요는 중저가 지역에 몰리는 엇박자 현상이 나타나고 있습니다.

 

 

 

 

거래 정상화까지는 '넘어야 할 산' 많아

전문가들은 정부의 조치가 매물 잠김 해소에는 기여했지만, 거래 정상화까지는 한계가 있다고 지적합니다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 매물 증가가 거래 증가로 이어지려면 수요 규제나 대출 규제 완화가 병행되어야 하지만, 현재 시장 여건상 규제 완화 가능성은 낮다고 보았습니다. 서진형 광운대 교수는 '퇴로를 열어줬다'는 선언적 의미에 그칠 뿐, 실질적인 거래 증가로 이어지기에는 매수 여력이 부족하다고 진단했습니다. 또한, 민간 플랫폼 데이터상 매물이 중복 집계되어 실제보다 부풀려졌을 가능성도 제기되었습니다.

 

 

 

 

매매는 늘고 전·월세는 줄어…임대차 시장 불안 우려

정부 정책의 사각지대로 전세 시장이 지목됩니다. 다주택자들이 '매물 던지기'로 선회하면서 임대차 시장 물량이 감소하고 있습니다. 같은 기간 매매 매물이 14.2% 늘어난 것과 대조적으로, 서울 아파트 전·월세 물량은 11.09% 감소했습니다. 이현석 교수는 보유세 강화 기조가 전월세 가격으로 전가될 수 있으며, 임대차 물량 감소는 임대료 상승과 전세 시장 불안으로 이어질 우려가 있다고 경고했습니다. 서진형 교수 역시 규제만으로 가격을 억누르면 그 부담이 전세 시장으로 옮겨갈 수 있다고 덧붙였습니다.

 

 

 

 

핵심만 콕! 고가 매물 쌓이고 거래는 15억 이하로 쏠리는 이유

서울 아파트 매물이 급증하고 있지만, 거래는 15억 원 이하의 대출 가능한 구간에 집중되고 있습니다. 고가 아파트 매물은 세금 부담과 대출 규제로 인해 외면받고 있으며, 이는 임대차 시장 불안으로 이어질 수 있다는 우려가 제기됩니다. 시장 정상화를 위해서는 규제 완화와 매수 여력 확보가 시급합니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.서울 아파트 매물이 급증하는 이유는 무엇인가요?

A.정부가 '거주 목적 외' 주택 보유에 대한 세제 혜택을 단계적으로 회수하고, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료일이 다가오면서 매도 압박이 커졌기 때문입니다. 또한, 정부의 보완책 발표 이후 매물이 나오는 속도가 더욱 빨라졌습니다.

 

Q.왜 15억 원 이하 아파트 거래만 활발한가요?

A.15억 원을 초과하는 주택은 주택담보대출 한도가 크게 줄어들기 때문입니다. 현재 대출 규제 하에서는 15억 원 이하 주택이라도 DSR 규제를 고려하면 실제 대출 가능 금액이 제한적이며, 이 때문에 실수요자들은 대출 활용이 가능한 중저가 아파트에 집중하고 있습니다.

 

Q.매물 증가는 곧 거래 증가를 의미하나요?

A.반드시 그렇지는 않습니다. 전문가들은 매물 증가가 거래 증가로 이어지려면 수요 규제나 대출 규제 완화가 병행되어야 하지만, 현재 시장 여건상 규제 완화 가능성은 낮다고 보고 있습니다. 또한, 민간 플랫폼 데이터상의 매물 중복 집계 가능성도 제기되었습니다.