해용님의 블로그

서울 전셋값 최고치 경신과 공급 부족 심화서울 아파트 전셋값이 이전 최고치를 넘어섰습니다. 재건축·재개발에 따른 대규모 이주 수요까지 예고되면서 전월세 시장의 수급 불안이 더욱 커질 전망입니다. 특히 2028년부터 정비사업 이주 물량이 급증하고 세입자를 낀 주택의 실거주 전환도 순차적으로 이뤄질 예정입니다. 정비사업 이주 수요 급증과 실거주 전환의 이중고2028년부터 서울 정비사업장에서 총 17만 9천 가구 이상이 이주할 예정입니다. 이 중 2028년부터 2030년까지 이주 물량은 전체의 78.7%에 달하며, 특히 양천구 목동 지역의 이주 수요가 가장 많습니다. 정부의 실거주 유예 기간 연장에도 불구하고, 임대차 계약 종료 후 집주인이 실거주를 시작하면 임대 시장 공급이 줄어들 가능성이 있습니다. ..

한국 부동산 시장의 일본식 장기 침체 가능성김윤덕 국토교통부 장관은 한국 주택 시장이 일본의 '잃어버린 30년'과 유사한 경로를 밟을 수 있다고 언급했습니다. 이는 이재명 대통령이 제기한 부동산 거품에 대한 우려에 힘을 싣는 발언으로 해석됩니다. 장관은 공급 확대의 필요성에도 공감하며 정부의 정책 방향을 설명했습니다. 주택 공급 확대 및 정책 방향김 장관은 주택 공급 확대의 중요성을 강조하며, 민간과 공공의 균형 잡힌 공급 전략을 제시했습니다. 민간 부문의 약점을 보완하기 위해 공공이 주도적인 역할을 수행하고, 재건축 사업의 공급 효과를 인정하며 인허가 단축 등도 병행할 것임을 밝혔습니다. 이는 과거 정부의 민간 주도 공급 정책의 한계를 보완하려는 의지를 보여줍니다. 정부의 주택 공급 정책 원..

치솟는 공사비와 금융 비용으로 재건축 사업성 악화최근 공사비와 금융 비용이 가파르게 상승하면서 서울 및 수도권 정비사업의 수익성이 크게 흔들리고 있습니다. 노후 아파트 매입가에 천문학적인 분담금을 더하면 인근 신축 아파트 시세와 비슷하거나 오히려 웃도는 단지가 속출하고 있습니다. 이는 재건축 투자의 가격적 이점이 급격히 축소되는 현상으로 나타나고 있습니다. 실제 사례로 보는 재건축 분담금 폭탄의 심각성서울 노원구 상계주공5단지의 경우, 기존 소유자가 더 넓은 평형으로 분양받기 위해 약 6억 원의 예상 분담금을 내야 합니다. 여기에 기존 매매가를 더하면 총 투입액이 인근 신축 아파트 실거래가와 거의 차이가 없어집니다. 과거 1대1 재건축을 추진했던 다른 단지에서도 조합원 총투자금과 현재 호가의 격차가..

재개발 권한 이관 추진 배경 및 시장 반발 분석서울시장이 정부와 여당의 재개발 사업 승인 권한을 구청으로 이관하려는 계획에 대해 '위험한 탁상공론'이라고 강하게 비판했습니다. 이는 주택 공급 속도를 높이는 데 실질적인 도움이 되지 않을 것이라는 주장입니다. 해당 계획은 재개발 사업의 9단계 중 서울시가 담당하는 구역 지정 및 통합 심의 절차를 제외한 나머지 절차는 이미 구청장이 맡고 있다는 점을 간과하고 있습니다. 권한 이관 시 예상되는 문제점 및 대안 제시서울시장은 구청별 경쟁으로 인한 도시 불균형 심화 가능성을 지적하며, 이는 도시 전체의 관점에서 부작용을 고려해야 하는 재개발 사업의 본질을 훼손할 수 있다고 우려했습니다. 또한, 용산공원 일부를 주택 용지로 활용하려는 정부 계획에 대해 탄천 물..

종부세 기본공제 및 상한 조정에 대한 신중론더불어민주당 김민석 대표는 비거주 1주택자에 대한 종합부동산세 기본 공제를 12억원에서 9억원으로 조정하고, 세 부담 상한을 200%로 늘리는 세제 개편안에 대해 깊이 있는 숙의가 필요하다고 밝혔습니다. 현행 제도 유지 시에도 공시가격 상승으로 인한 비거주자의 세 부담이 자연 증가하는 측면이 있음을 고려해야 합니다. 따라서 현실의 다양한 부득이한 비거주 사유를 폭넓게 인정하여 사각지대가 없도록 해야 합니다. 주택 공급 확대 및 규제 완화 방안 논의김 대표는 주거 안정의 핵심은 공급 확대이며, 이를 위해 모든 수단을 동원해야 한다고 강조했습니다. 속도감 있는 부동산 공급 확대를 위해 인허가 절차 단축과 각종 규제 혁파 등 집권당으로서의 입법 책임을 다하겠다고..

용산공원 및 그린벨트 주택 공급 관련 정부와 서울시 입장 차이서울시와 국토교통부는 용산공원 부지 활용 및 그린벨트 해제를 통한 주택 공급 방안을 논의하였으나, 양측은 기존 입장을 재확인하며 평행선을 달렸습니다. 오세훈 서울시장은 용산공원 본체의 아파트 부지 전용에 대해 어떠한 경우에도 동의할 수 없다는 입장을 분명히 하였습니다. 김윤덕 국토교통부 장관은 청년·신혼부부의 주거 문제 해결을 위해 용산공원 부지 활용에 대한 협력을 제안하였으나, 서울시는 도심 녹지 보전의 필요성을 강조하며 반대 입장을 고수했습니다. 서울시, 정비사업 통한 주택 공급 확대 방안 제시서울시는 신규 택지 개발보다 도심 재개발·재건축을 통한 토지 활용 효율성 증대를 우선시하고 있습니다. 최근 3년간 정비사업을 통해 총 2만 가구..

창동 재건축, 교통 및 문화 인프라 확충으로 동북권 거점 부상서울 도봉구 창동 일대가 노후 주거지에서 동북권 성장 거점으로 변화하고 있습니다. 교통 인프라 확충과 복합문화시설 개발, 주택 정비사업이 동시에 추진되며 '베드타운' 이미지를 벗어나고 있습니다. 내년 상반기 서울아레나 개관과 GTX-C노선 건설 등의 호재에 힘입어 창동역 인근 노후 단지의 재건축 움직임이 본격화되고 있습니다. GTX-C 노선 개통 및 서울아레나 준공 예정, 창동 역세권 가치 상승GTX-C노선은 창동역을 트리플 역세권으로 만들며 삼성역까지 15분대 이동을 가능하게 합니다. 서울아레나는 내년 상반기 준공 예정으로, 연간 약 270만 명의 관람객 유치가 기대됩니다. 이러한 호재로 창동역 인근 아파트값은 지난해 대비 상승하며 최고..

주택 공급 부족의 원인 분석서울시는 과거 정비구역 해제와 정비사업 규제로 인해 주택 공급 부족 문제가 발생했다고 분석했습니다. 당시 도시재생 중심으로 정책이 추진되면서 기존 정비구역이 대거 해제되었으며, 특히 주택재개발 신규 지정이 전무했던 기간도 있었습니다. 이러한 공급 공백은 시민들의 주거비 부담 증가와 내 집 마련 지연으로 이어지고 있습니다. 재개발·재건축을 통한 주택 공급 확대 방안서울시는 2031년까지 재개발·재건축 등 민간 정비사업을 통해 31만 호를 착공하여 주택 공급을 확대할 계획입니다. 가용 부지가 부족한 서울에서 정비사업이 사실상 유일한 대규모 주택 공급 수단임을 강조하며, 최근 3년간 서울 주택 공급의 90% 이상을 민간사업이 담당했음을 근거로 제시했습니다. 분석 결과, 정비사업..

양지마을 고가 아파트 거래의 숨겨진 이면최근 3개월간 양지마을에서 15억원 이상으로 거래된 아파트의 약 30%가 매도인이 매수인에게 직접 자금을 빌려주는 셀러 파이낸싱 방식으로 거래된 것으로 확인되었습니다. 이는 현행 대출 규제를 우회하려는 시도로 해석될 수 있습니다. 이러한 거래는 이재명 대통령 내외의 자택 매각 사례와 유사한 형태를 띠고 있습니다. 매도인 대출 활발한 이유와 잠재적 문제점양지마을에서 매도인 대출이 활발한 주된 이유는 이달 말 사업시행자 지정고시를 앞두고 조합원 지위 양도가 제한되기 때문입니다. 매수인이 잔금을 마련하지 못한 상황에서도 서둘러 소유권을 이전해야 하는 필요성이 발생했습니다. 이러한 거래 자체는 불법이 아니지만, 무이자로 자금을 빌려준 경우 증여세 문제가 발생할 수 있..

재건축·재개발 사업의 공급 효과에 대한 이재명 대통령의 분석이재명 대통령은 재건축·재개발 등 정비사업이 신규 주택 공급에 미치는 효과가 기대만큼 크지 않을 수 있다고 지적했습니다. 재건축의 경우 가구당 면적이 늘어나 전체 가구 수가 크게 증가하지 않는다고 설명했습니다. 재개발 사업은 총 입주 가구 수가 줄어드는 경우가 많다고 언급했습니다. 실거주 요건 관련 '거주용' 용어 사용 제안 배경이 대통령은 '실거주' 대신 '거주용'이라는 용어를 사용해야 한다고 제안했습니다. 거주용 주택을 잠시 비워두는 경우에도 실거주와 동일하게 취급해야 한다는 입장입니다. 직장 이동이나 입원 등 불가피한 사정으로 인한 비거주 상황을 고려해야 한다고 강조했습니다. 주민 반대 사업 재신청 제한 및 감독 강화 관련 입장주..

부동산 정책, 통제에서 관리로의 전환 촉구부동산 시장의 불확실성이 커지는 가운데 전문가들은 시장을 억지로 누르는 ‘통제’가 아닌 수급을 조율하는 ‘관리’로의 정책 패러다임 전환을 촉구했습니다. 특히 지방 소멸 위기를 극복하기 위해 자원을 분산하는 대신 핵심 거점 도시에 집중 투자하는 결단이 필요하다는 지적이 나왔습니다. 세계일보는 대담을 통해 부동산 정책의 미래와 실수요자를 위한 최종 전략을 정리했습니다. 사업성 없는 정비사업, 신축 시세보다 비싸질 위험김예림 법무법인 심목 대표변호사는 재개발·재건축 시장의 ‘옥석 가리기’를 강조하며, 공사비 급등으로 사업성이 낮은 단지는 향후 부담해야 할 분담금을 고려하면 총 투자금이 주변 신축 시세보다 높아질 위험이 있다고 설명했습니다. 일반분양분이 거의 없는 ..

안타까운 화재, 노후 아파트의 위험성 재조명최근 은마아파트에서 발생한 화재 사고는 17세 여학생의 안타까운 희생을 낳으며 우리 사회에 큰 충격을 안겼습니다. 이 사고를 계기로 40년 이상 된 노후 아파트의 화재 취약성과 안전 문제에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있습니다. 부동산 커뮤니티에서는 '낡은 건물과 열악한 주차 환경이 사고를 키웠다', '새 건물이었다면 대처가 더 빨랐을 것'이라는 반응과 함께 재건축의 필요성이 더욱 절실하다는 의견이 쏟아지고 있습니다. 스프링클러 부재와 주차난, 노후 아파트의 구조적 문제은마아파트는 1979년 준공되어 스프링클러 설치 의무가 없던 시기에 지어졌습니다. 1990년 이후 강화된 소방법은 6층 이상 전 층 스프링클러 설치를 의무화했지만, 은마아파트와 같은 노후 ..

서울 아파트값, 다시 상승 곡선으로완만해지는 듯했던 서울 집값 변동률이 다시 위를 향하고 있습니다. 기준금리 동결과 정부 대출 규제에도 불구하고, 서울 선호 지역을 중심으로 한 내 집 마련의 열망이 새해에도 여전히 뜨겁게 타오르고 있기 때문입니다. 부동산R114에 따르면, 지난해 강남구 재건축 추진 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격이 1억원을 돌파하며, 서울 집값 상승 압력은 더욱 높아질 것으로 보입니다. 압구정, 개포, 대치동 등 재건축을 추진 중인 '대장' 아파트를 중심으로 오름세가 지속되면서, 서울 부동산 시장의 불안감은 더욱 커지고 있습니다. 이러한 상황은 단순히 숫자의 변화를 넘어, 서울 시민들의 주거 환경과 삶의 질에 직접적인 영향을 미치는 중요한 문제입니다. 서울, 중구·관악·강동, 높..

잠실주공5단지, 재건축 사업 '본궤도' 진입서울 송파구 잠실의 랜드마크, 잠실주공5단지가 재건축 사업의 핵심 단계에 돌입하며 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 지난 13일, 조합원 임시총회에서 사업시행계획안이 압도적인 찬성으로 통과되었는데요. 이는 재건축 사업의 8부 능선으로 불리는 사업시행계획인가를 향한 중요한 발걸음입니다. 잠실주공5단지 조합은 연내 송파구청에 사업시행계획인가를 신청할 예정이며, 고급화된 설계안 공개로 조합원들의 기대감이 최고조에 달하고 있습니다. 2700가구 테라스 특화, 고급 자쿠지… 꿈꿔왔던 삶이 눈앞에이번 임시총회에서 공개된 설계안은 그야말로 '꿈의 아파트'를 연상케 합니다. 2700가구 이상의 테라스 특화 타입, 고급 자쿠지, 대형 테라스 등을 갖춘 펜트하우스, 스카이라운지..

공공보행로, 갈등의 시작서울 강동구의 한 아파트 단지가 외부인의 이용을 제한하고 벌금을 물리겠다고 나서 논란이 되고 있습니다. 개방이 원칙인 공공보행로지만 사유지의 권한을 행사하겠다는 건데, 일관된 규정이 없어 주민 갈등만 키운다는 지적입니다. 이 기사를 통해 공공보행로를 둘러싼 갈등의 현주소를 살펴보겠습니다. 사유지 vs 공공의 이익: 엇갈리는 시선아파트 입주자대표회의는 “공공보행로지만 엄연히 사유지이다 보니 외부인으로 인한 안전사고의 법적 부담까지 입주민이 떠안는 상황”이라고 이유를 설명했습니다. 하지만 그동안 이 길을 자유롭게 이용했던 인근 아파트 단지 주민들은 강하게 반발하고 있습니다. 이러한 상황은 사유 재산과 공공의 이익 사이에서 발생하는 갈등을 보여줍니다. 강동구의 고심: 갈등 조..

부산, 노후계획도시 정비의 새로운 시작부산 해운대와 화명·금곡 일대 아파트 7318세대가 노후계획도시 정비 선도지구로 선정되면서, 침체된 지방 재건축 시장에 활력을 불어넣을 기회가 마련되었습니다. 이는 용적률 완화 등 다양한 인센티브를 통해 노후 주택 단지의 재건축을 촉진하고, 도시의 경쟁력을 강화하려는 정부의 의지를 보여줍니다. 이번 선정을 통해 부산은 노후계획도시 정비의 선두 주자로서, 미래 도시 건설의 중요한 발걸음을 내딛게 되었습니다. 이러한 변화는 단순히 주거 환경 개선을 넘어, 지역 경제 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 선도지구로 선정된 해운대와 화명·금곡, 그 의미는?국토교통부와 부산시의 발표에 따르면, 해운대1·2지구 2구역(4694세대)과 화명·금곡지구 12구역(..

재건축, 그리고 재초환의 그림자부동산 시장의 안정을 위해 정부가 주택 공급 확대를 외치고 있지만, 재건축 초과이익 환수제(재초환)라는 묵직한 그림자가 그 앞을 가로막고 있습니다. 재초환은 재건축으로 발생하는 초과 이익에 대해 조합원에게 부담금을 부과하는 제도로, 주택 공급을 억제하는 주요 원인으로 지목받고 있습니다. 특히 서울 강남권을 중심으로 한 재건축 시장에서 재초환은 사업의 발목을 잡는 주요 규제로 인식되며, 업계는 재초환 폐지를 통해 정비 사업에 탄력을 불어넣어야 한다고 주장합니다. 재초환의 복잡한 구조와 예상치 못한 부담은 재건축 시장의 불확실성을 키우고, 이는 결국 주택 공급 감소로 이어질 수 있다는 우려를 낳고 있습니다. 이러한 상황 속에서 재초환 폐지는 주택 시장의 새로운 활로를 열 수 있..

부동산 시장, 새로운 국면을 맞이하다최근 정부와 서울시 간의 부동산 정책을 둘러싼 갈등이 심화되고 있습니다. 오세훈 서울시장은 10·15대책을 '악재'로 규정하며 정부의 정책 방향에 강한 비판을 제기했습니다. 이는 주택 공급 부족 문제에 대한 해결책을 모색하는 과정에서 발생한 이견으로, 부동산 시장에 적지 않은 파장을 일으킬 것으로 예상됩니다. 특히, 서울시의 재개발·재건축 사업에 대한 규제가 강화되면서, 사업 추진에 어려움을 겪는 조합원들의 우려가 커지고 있습니다. 오세훈 시장, 10·15대책을 정면 비판하다오세훈 서울시장은 서울 성북구의 재개발 추진 구역을 방문하여 정부의 부동산 대책을 공개적으로 비판했습니다. 그는 10·15대책이 재개발·재건축 사업의 사업성을 저해하는 '악재'라고 언급하며, ..

현금청산, 예상치 못한 손실의 시작서울의 한 재개발 사업의 조합원 A씨는 10·15 부동산 대책으로 현금청산 대상이 될 가능성이 높아졌다. 프리미엄은 어디로? 현금청산의 딜레마3일 정비업계에 따르면 10·15 부동산 대책으로 입주권을 매입가보다 수억원 낮은 가격에 현금청산 당하는 사례가 쏟아져 나오게 됐다. 감정평가액, 시세를 반영하지 못하다현금청산 시 감정평가금액에는 시장의 매매가가 온전히 반영되지 않기 때문이다. 투기과열지구 지정과 조합원 지위 양도 금지앞서 정부가 지난달 발표한 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구로 신규 지정됐다. 5년 재당첨 제한, 강제 현금청산의 덫투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후 조합원 지위양..

야구 도시 부산의 오랜 꿈, 현실로!야구의 성지, 부산 사직야구장의 재건축이 드디어 본격적인 궤도에 올랐습니다. 시민들의 오랜 염원이었던 사직야구장 재건축이 문화체육관광부의 ‘공공체육시설 개보수 지원사업’ 대상지로 선정되면서, 그 꿈이 현실로 다가왔습니다. 이번 선정으로 재건축에 필요한 국비 299억 원이 확보되었고, 2028년 착공, 2031년 개장을 목표로 사업이 추진될 예정입니다. 이는 단순한 야구장 재건축을 넘어, 부산 시민들에게 새로운 활력과 자부심을 선사할 것입니다. 재정 부담 완화, 사업 추진에 날개를 달다사직야구장 재건축은 총사업비 2924억 원 규모로, 롯데 자이언츠가 817억 원을 부담하고, 나머지는 시비로 충당될 예정이었습니다. 하지만 이번 문체부 공모사업 선정을 통해 국비 29..