해용님의 블로그

양지마을 고가 아파트 거래의 숨겨진 이면최근 3개월간 양지마을에서 15억원 이상으로 거래된 아파트의 약 30%가 매도인이 매수인에게 직접 자금을 빌려주는 셀러 파이낸싱 방식으로 거래된 것으로 확인되었습니다. 이는 현행 대출 규제를 우회하려는 시도로 해석될 수 있습니다. 이러한 거래는 이재명 대통령 내외의 자택 매각 사례와 유사한 형태를 띠고 있습니다. 매도인 대출 활발한 이유와 잠재적 문제점양지마을에서 매도인 대출이 활발한 주된 이유는 이달 말 사업시행자 지정고시를 앞두고 조합원 지위 양도가 제한되기 때문입니다. 매수인이 잔금을 마련하지 못한 상황에서도 서둘러 소유권을 이전해야 하는 필요성이 발생했습니다. 이러한 거래 자체는 불법이 아니지만, 무이자로 자금을 빌려준 경우 증여세 문제가 발생할 수 있..

재건축·재개발 사업의 공급 효과에 대한 이재명 대통령의 분석이재명 대통령은 재건축·재개발 등 정비사업이 신규 주택 공급에 미치는 효과가 기대만큼 크지 않을 수 있다고 지적했습니다. 재건축의 경우 가구당 면적이 늘어나 전체 가구 수가 크게 증가하지 않는다고 설명했습니다. 재개발 사업은 총 입주 가구 수가 줄어드는 경우가 많다고 언급했습니다. 실거주 요건 관련 '거주용' 용어 사용 제안 배경이 대통령은 '실거주' 대신 '거주용'이라는 용어를 사용해야 한다고 제안했습니다. 거주용 주택을 잠시 비워두는 경우에도 실거주와 동일하게 취급해야 한다는 입장입니다. 직장 이동이나 입원 등 불가피한 사정으로 인한 비거주 상황을 고려해야 한다고 강조했습니다. 주민 반대 사업 재신청 제한 및 감독 강화 관련 입장주..

이재명 대통령 아파트 매도 과정 분석국민의힘 정점식 원내대표는 이재명 대통령이 부인 김혜경 여사와 공동 소유한 분당 아파트를 매도하면서 매수인들을 채무자로 17억원대 근저당권을 설정한 것에 대해 비판했습니다. 이는 규제 일변도 부동산 정책이 시장을 비정상적으로 왜곡시킨 단적인 사례라고 지적했습니다. 대통령이 국민에게 무거운 규제를 부과하면서도 규제를 우회할 편법 꼼수를 손수 가르치는 모순적인 상황이 발생했다고 말했습니다. 정점식 원내대표의 비판 논점정 원내대표는 이러한 부동산 거래 방식에 대해 '이런 식의 꼼수도 있구나'라고 감탄했으며, 집권 여당의 당명을 '더불어근저당'으로 바꿔야 할 판이라고 비꼬았습니다. 갭 투자는 투기라고 몰아붙이며 대출을 규제했음에도 불구하고, 대통령 본인은 외상으로 집을 ..

정부 규제에도 불구하고 집값 상승세가 꺾이지 않는 현상 분석정부는 집값 급등 지역을 규제지역으로 지정하여 안정화를 시도했으나, 통계상으로는 그 효과가 미미한 것으로 나타났습니다. 화성 동탄은 상승폭이 줄었음에도 여전히 1%대의 높은 상승률을 기록하고 있습니다. 용인 기흥과 구리는 오히려 상승폭이 확대되는 양상을 보였습니다. 지역별 집값 변동률 및 신고가 거래 사례경기도 아파트 매매가격은 직전 주 대비 상승폭이 확대되었으며, 이는 동탄의 상승세 약화에도 불구하고 기흥, 구리, 수원 영통의 강세 때문입니다. 동탄에서는 신고가 거래가 다수 발생했으며, 기흥과 구리에서도 최고가를 경신하는 거래가 있었습니다. 수원 영통구는 특히 높은 주간 상승률을 기록했습니다. 서울 및 수도권, 지방 집값 동향서울은 ..

동탄 아파트값 폭등 원인 분석최근 경기도 동탄구 아파트 가격이 일주일 새 2% 가까이 급등하는 현상이 나타났습니다. 이는 규제지역으로 지정되지 않은 점과 토지거래허가 대상이 아닌 점이 갭투자를 유입시키는 요인으로 작용했습니다. 전문가들은 반도체 주거 벨트의 중심지로서 실수요가 몰린 가운데, 정부 규제를 피한 갭투자가 겹치면서 시장이 과열된 것으로 분석하고 있습니다. 정부의 규제지역 지정 검토 및 절차국토교통부는 5월 동탄구 아파트 가격 동향 데이터를 면밀히 분석하여 조정대상지역 또는 투기과열지구 지정 여부를 검토할 예정입니다. 동탄구는 최근 석 달간 아파트 가격 상승률이 경기도 물가상승률을 1.5배 초과하여 조정대상지역 지정 요건을 충족한 것으로 파악됩니다. 규제지역 지정은 정량적 요건 외에 주택보..

매매·전세·월세 '동시 상승'…부동산 시장 경고등서울 부동산 시장이 매매, 전세, 월세 가격이 모두 오르는 '트리플 강세' 현상을 보이고 있습니다. 이는 매물 부족 현상과 더불어 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침이 영향을 미친 결과입니다. 이러한 과열 조짐에 대해 친정부 성향의 전문가들마저 현 정부의 부동산 정책 실패 가능성을 제기하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트 누적 매매가격 상승률은 3.10%로, 작년 동기 대비 두 배 이상 증가했습니다. 외곽 지역의 부동산 시장 과열이 전체 가격 상승을 견인하고 있습니다. 전셋값 상승률 10년 6개월 만에 최고치 기록임대 시장 역시 심상치 않습니다. 서울 아파트 전셋값 누적 상승률은 2.89%로, 작년 동기 대비 6배에 달하며 상승..

임대보증금 반환보증 요건 강화, 빌라 시장 술렁오는 7월부터 등록임대사업자에게도 강화된 임대보증금 반환보증 가입 요건이 적용됩니다. 공시가격 인정 비율 축소와 부채비율(LTV) 기준 강화로 인해 빌라와 같은 비아파트 임대시장에 큰 파장이 예상됩니다. 서울 은평구에서 다세대주택을 임대 중인 A씨는 현재 1억2000만원인 전세보증금을 1500만원 낮춰야만 반환보증에 가입할 수 있는 상황에 놓였습니다. 이는 공시가격의 130.5%를 넘는 전세보증금에 대한 가입이 제한되기 때문입니다. 시장에서는 역전세난 심화와 빌라의 월세화 가속에 대한 우려가 커지고 있습니다. 공시가격 인정 비율 축소, 보증 한도 대폭 축소국토교통부에 따르면, 7월 1일부터 기존 등록임대사업자에게도 '공시가격 및 기준시가 적용 비율 일부..

임대보증금 반환보증 요건 강화, 빌라 시장 술렁오는 7월부터 등록임대사업자에게도 강화된 임대보증금 반환보증 가입 요건이 적용되면서 빌라 등 비아파트 임대시장이 술렁이고 있습니다. 공시가격 대비 임대보증금 한도가 축소되어, 집주인들은 전세보증금을 수천만원씩 낮춰야 하는 상황에 놓였습니다. 이는 역전세난 심화와 빌라의 월세화 가속화로 이어질 수 있다는 우려를 낳고 있습니다. 예를 들어, 공시가격 8000만원 상당의 빌라를 임대 중인 A씨는 1억2000만원의 전세보증금을 약 1500만원 낮춰야만 반환보증 가입이 가능해졌습니다. 공시가격 인정 비율 축소, 보증 가입 문턱 높아져이번 규정 개정의 핵심은 임대보증금 반환보증 가입 한도를 산정하는 공시가격 인정 비율이 주택 가격 구간별로 5~10%포인트 축소된다..

서울 고가 아파트 시세총액 하락세 전환정부 규제 영향으로 서울 강남 지역 고가 단지를 중심으로 '선도 아파트' 시세총액이 하락세로 돌아섰습니다. 특히 전국 시가총액 1위인 송파구 헬리오시티는 3개월 만에 약 9000억 원의 시가총액이 감소하며 그 하락세를 주도했습니다. KB부동산에 따르면 헬리오시티의 시가총액은 지난해 12월 23조 7400억 원에서 올해 3월 22조 8800억 원으로 줄어, 8600억 원이 증발했습니다. 헬리오시티는 9510가구 규모의 대단지로, 임대 세대를 제외한 8109가구 기준으로 집계되었습니다. 주요 단지들도 하락세 동참헬리오시티뿐만 아니라 다른 주요 고가 단지들도 비슷한 하락 흐름을 보였습니다. 송파구 잠실엘스는 같은 기간 2100억 원, 올림픽선수기자촌 아파트는 2500..

두 전직 대통령의 '주식으로의 머니 무브' 외침노무현 전 대통령은 '하늘이 두 쪽 나도 부동산만은 확실히 잡겠다'며 부동산 투기 대신 주식 투자를 강조했고, 문재인 전 대통령 역시 '시중 유동자금이 부동산이 아닌 생산적 투자로 유입돼야 한다'고 밝히며 부동산 규제와 주식 시장으로의 자금 이동을 시사했습니다. 두 정부 모두 강력한 부동산 규제 정책을 펼쳤지만, 자금은 결국 다시 부동산으로 회귀하는 흐름을 보였습니다. 참여정부: 규제 속 부동산 상승, 주식은 변동성참여정부는 종합부동산세 강화, 다주택자 양도세 중과 등 고강도 부동산 규제를 도입했습니다. 그럼에도 불구하고 2006년 서울 아파트 가격은 10~20% 이상 상승했습니다. 반면 주식 시장은 2003년 약 512에서 2007년 2085까지 상승..

다주택자 규제, 서울 아파트 매물 잠재력 분석한국도시연구소의 분석에 따르면, 서울 아파트 보유 다주택자 25만3051명이 소유한 33만3115채 중 약 8만907채가 규제 강화 시 시장에 나올 수 있는 잠재적 매물로 추산됩니다. 이는 전체 서울 아파트의 약 5% 수준입니다. 하지만 다주택자들은 서울 아파트 대신 지방 주택이나 비아파트를 우선 처분할 가능성이 높아, 실제 매물 출회량은 예상보다 적을 수 있습니다. 현재 서울 아파트 매물은 이미 증가 추세를 보이고 있습니다. 일시적 효과 넘어선 장기적 시장 안정 방안이러한 매물 증가는 단기적인 주택 시장 안정 효과를 가져올 수 있지만, 장기적인 관점에서는 근본적인 대책이 되기 어렵다는 지적이 나옵니다. 전문가들은 '똘똘한 한 채' 전략을 고려할 때, 실..

규제 강화 후 서울 아파트 거래량 30% 이상 뚝지난해 10.15 부동산 대책 발표 이후 서울 아파트 거래량이 눈에 띄게 줄었습니다. 부동산R114 조사에 따르면, 대책 발표 전 3개월간 월평균 7,330건이었던 서울 아파트 거래량은 대책 발표 후 3개월간 평균 5,070건으로 30.83% 감소했습니다. 이는 규제 지역의 거래 위축이 시장 전반으로 확산되고 있음을 보여줍니다. 과천 80% 급감, 규제지역 거래 절벽 심화경기도 규제 지역의 거래량 감소세는 더욱 두드러집니다. 특히 과천시는 같은 기간 거래량이 79.41% 급감하며 가장 큰 하락 폭을 기록했습니다. 하남, 성남 분당, 안양 동안, 광명 등 규제 지역 12곳 모두 거래량이 줄어든 것으로 나타나, 규제 강화의 영향력을 실감케 합니다. ..

서울 전세 시장, 4년 7개월 만의 최고치 기록봄 이사철을 맞아 서울 임대차 시장에서 전세 품귀 현상이 심화되고 있습니다. KB부동산에 따르면 지난주 서울 전세수급지수는 170.3을 기록하며 2021년 8월 이후 약 4년 7개월 만에 최고치를 경신했습니다. 이는 전세 공급 부족을 의미하는 지표로, 응답자의 74.6%가 공급 부족을 호소했습니다. 특히 노원, 도봉, 강북구 등 외곽 지역에서 전세 물건 감소세가 두드러지고 있습니다. 전세 매물 급감, 5년 2개월 만의 최저치실제로 서울 아파트 전세 매물은 1만 7605건으로, 1년 전 대비 38.8% 감소하며 5년 2개월 만의 최저치를 기록했습니다. 연초 2만 3000여 건에서 꾸준히 감소하여 현재 1만 7000건대로 진입했습니다. 도봉구의 2000가구..

연휴 후 급매물 쏟아지는 강남 부동산 시장설 연휴 직후, 서울 강남 지역을 중심으로 부동산 급매물이 쏟아지고 있습니다. 시세보다 2억 원 이상 저렴하게 나온 아파트부터, 5억 원까지 가격을 낮춘 매물까지 등장하며 다주택자들이 서둘러 집을 팔려는 움직임을 보이고 있습니다. 한 공인중개사는 '정부의 부동산 규제 강화 조치로 인해 다주택자들이 5월 9일 이전에 계약을 마무리해야 하는 상황'이라고 설명했습니다. 이러한 급매물 출현은 아파트 가격 상승세 둔화로 이어지고 있으며, 특히 강남 3구의 상승폭은 0.01%에 그쳐 하락 전환 가능성이 제기되고 있습니다. 정부, 다주택자 대출 전담 조직 가동정부는 부동산 시장 안정화를 위해 다주택자 대출 규제 강화에 나섰습니다. 대통령의 지시에 따라 금융감독원은 다주택..

이준석, '1주택자 투기꾼' 몰아세우는 정부 규제 비판개혁신당 이준석 대표가 이재명 정부의 다주택자 규제 정책이 1주택자까지 투기꾼으로 몰아세우고 있다고 강하게 비판했습니다. 이 대표는 특히 비주거용으로 1주택을 보유한 경우에도 투기와 거리가 먼 평범한 직장인이 규제 대상이 되는 현실을 지적하며, 이는 거주 이전의 자유를 침해하는 과도한 규제라고 주장했습니다. 예를 들어, 서울에서 일하다 지방으로 발령받아 집을 세주고 지방에 세를 얻어 사는 경우에도 규제 대상이 될 수 있다는 점을 꼬집었습니다. 거주 이전의 자유 침해와 지방 활성화 정책의 모순이준석 대표는 서울 집을 팔고 지방에서 근무한 뒤 다시 서울에 집을 사야 하는 상황에서 발생하는 반복적인 양도세, 취득세, 등록세 부담을 언급하며, 이는 사실..

대통령의 '팔라'는 메시지, 현실은 '못 판다'?이재명 대통령이 다주택자들에게 집을 팔라는 메시지를 연일 보내고 있지만, 현실은 강력한 부동산 규제로 인해 집을 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황이 벌어지고 있습니다. 지난해 정부가 발표한 3중 규제가 이러한 역설적인 상황을 만들고 있습니다. 대통령의 의지와는 달리, 규제가 시장의 움직임을 얽어매고 있는 것입니다. 세입자 있는 집, 토지거래허가제로 묶여정부는 지난해 토지거래허가구역을 서울 전역과 경기 일부 지역으로 확대했습니다. 이 지역 내 주택을 매수하려면 허가를 받아야 하며, 2년 이상 실거주 목적이거나 전·월세입자가 거주 중인 주택은 매매가 불가능합니다. 다주택자가 1주택자가 되기 위해 집을 팔려 해도, 세입자가 있는 주택은 매수자가 나타나도 토지거..

2025년 부동산 시장, 뜨거운 감자 '서울 아파트값'지난해 부동산 시장은 매매와 임대차 시장 모두 극심한 변동성을 겪었습니다. 특히 서울 아파트값 상승률은 19년 만에 최고치를 기록하며, 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠올랐습니다. 서울과 비(非)서울, 한강벨트와 외곽 지역 간의 양극화 현상도 심화되었습니다. 임대차 시장에서는 '전세의 월세화'가 가속화되면서 전국적으로 '역대급' 월세 상승률을 보였고, 서울 아파트 월세 상승률 역시 역대 최고치를 경신했습니다. 이러한 변화들은 부동산 시장에 큰 파장을 일으키며, 앞으로의 시장 전망에 대한 다양한 시각을 낳고 있습니다. 서울 아파트값, 19년 만에 최고 상승률 기록한국부동산원의 발표에 따르면, 2025년 12월 전국 주택가격 동향 조사에서 서울 아파트..

치솟는 월세, 서울의 현실서울 지역의 연립·다세대 주택 월세가 치솟으며, 월세살이의 부담이 커지고 있습니다. 특히, 10·15 부동산 대책 이후 100만원 이상 월세 거래가 급증하는 추세입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 대책 발표 후 5주 동안 서울 아파트 신규 월세 거래에서 100만원 이상 월세가 차지하는 비중이 55.6%에 달했습니다. 지표로 보는 월세 상승세한국부동산원의 자료에 따르면, 지난 10월 서울 연립·다세대 월세가격지수는 102.19로 통계 작성 이래 최고치를 기록했습니다. 동남권, 도심권, 서북권 등 모든 권역에서 월세가 상승했으며, 오피스텔 역시 비슷한 흐름을 보입니다. 서울 오피스텔 평균 월세는 92만4000원이며, 도심권은 110만원, 동남권은 116만4000원..

전세 시장의 비극: 외곽 지역을 중심으로 한 물량 급감최근 서울 외곽 지역의 전세 물건이 급격하게 줄어들면서, 서민들의 주거 불안이 심화되고 있습니다. 부동산 정보 제공 앱에 따르면, 서울의 전세 물건은 2년 전에 비해 22.8% 감소했습니다. 특히, 노원구, 중랑구, 도봉구, 금천구 등 서민 주거 비중이 높은 지역에서 전세 물건이 절반 이상 줄어들며, 주거 사다리가 흔들리고 있다는 우려가 커지고 있습니다. 경기도의 더욱 심각한 상황: 서울보다 2배 높은 전세 물건 감소율서울 외곽 지역의 전세 물건 감소도 심각하지만, 경기도의 상황은 더욱 심각합니다. 해당 기간 동안 경기도의 전세 물건 감소율은 서울보다 2배가량 높은 44.6%로 집계되어, 수도권 전체의 전세 시장 불안을 증폭시키고 있습니다. 이는..

부동산 규제, 다시 한번 '유턴'을 외치다최근 부동산 시장의 불안정한 흐름 속에서 금융위원회가 규제 완화라는 카드를 꺼내 들었습니다. 지난 15일 발표된 부동산 시장 안정 대책 이후, 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 대환대출에 대한 LTV(주택담보대출비율)를 기존 70%로 다시 적용하기로 결정한 것입니다. 이는 10·15 부동산 대책 발표 당시 강화된 LTV 40% 적용 방침에서 후퇴한 것으로, 실수요자들의 이자 부담을 덜어주기 위한 조치로 풀이됩니다. 시장의 혼란을 잠재우고, 민심을 다독이려는 금융당국의 고심이 엿보이는 대목입니다. 대환대출, 왜 다시 주목받는가?대환대출은 기존 주택담보대출의 이자 부담을 줄이기 위해 더 유리한 조건의 대출로 갈아타는 것을 의미합니다. 하지만 이번 규제 강화로 인..