전세 시장의 붕괴? 토지거래허가제 확대와 전세9년법, 그리고 서울의 주거 불안

토지거래허가제와 전세9년법: 엇갈린 시선

토지거래허가제 확대 적용과 대출 규제 강화로 부동산 시장의 불확실성이 커지고 있습니다. 특히, 정치권에서 논의되는 임대차 기간 연장(최대 9년) 법안은 시장에 또 다른 혼란을 야기할 수 있다는 우려를 낳고 있습니다. 갭투자를 막기 위한 정부의 노력에도 불구하고, 서울은 여전히 세입자가 많은 도시입니다. 자가점유율이 전국 최저 수준인 44%에 불과하며, 10가구 중 6가구는 세입자입니다. 이러한 상황에서 실거주를 강조하는 정부 정책은 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적도 제기됩니다.

 

 

 

 

토지거래허가제, 매물 감소와 시장 위축의 신호탄?

토지거래허가제는 매수자의 실거주 의무를 부여하여 시장의 매물 감소를 유발합니다. 이는 곧바로 거래 위축으로 이어질 수 있으며, 실제로 토허제 시행 첫 주에 서울 매매 물량이 8.7% 감소했습니다. 입주 가능한 물건만 거래가 가능하기 때문에, 매물 감소는 불가피한 결과입니다. 전세 시장의 경우, 매물별 계약 기간이 달라 즉각적인 변화가 나타나지는 않지만, 장기적으로는 전세 매물 감소를 초래할 수 있습니다.

 

 

 

 

전세9년법, 주거 안정 vs. 또 다른 부담?

주택임대차보호법 개정안(계약갱신청구권 2회, 최대 9년 거주 보장)이 현실화될 경우, 집을 사는 조건뿐만 아니라 파는 조건도 까다로워집니다. 매도인은 임대차종료확인서를 받거나, 2년 실거주 후 매도, 또는 최장 9년 뒤부터 매도를 준비해야 합니다. 이러한 상황은 집주인의 부담을 가중시키고, 이는 세입자에게 전가되어 전세 가격 상승을 유발할 수 있습니다.

 

 

 

 

전세 가격 상승의 악순환: 과거 사례를 통해 본 위험

2020년 계약갱신청구권(4년 보장) 도입 직후 전월세 거래량이 평균 25% 감소하고, 신규 전세 가격이 약 9~11% 급등한 사례는 전세9년법의 부작용을 시사합니다. 전세 가격 상승은 무주택자의 매매 부담을 키우고, 이는 다시 주거 불안으로 이어지는 악순환을 초래할 수 있습니다. 장기 거주는 주거 안정을 가져다줄 수 있지만, 동시에 세입자 되기가 어려워지고, 주거비가 상승하는 부작용을 감수해야 합니다.

 

 

 

 

전문가들의 경고: 공급 부족 시대의 위험한 정책

전문가들은 현재의 공급 부족 상황에서 전세9년법과 같은 규제가 시행될 경우, 외곽 지역을 중심으로 전셋값 상승 압력이 커질 것이라고 경고합니다. 임대인의 '자유로운 임대 권리' 침해는 세입자에게 불이익으로 돌아갈 수 있으며, 이는 시장의 혼란을 더욱 가중시킬 수 있습니다. 특히, 입주 및 공급 물량이 부족한 현 상황에서는 신중한 접근이 필요하다는 지적입니다.

 

 

 

 

규제 정책의 딜레마: 거주 이전의 자유와 시민의 불편

토지거래허가제를 포함한 규제 정책들은 '거주 이전의 자유'를 침해하며 시민들의 불편을 가중시킬 수 있습니다. 직장, 학군, 돌봄 등 다양한 사정에 따라 합리적인 임대차 수요가 존재하지만, 규제로 인해 매물이 경직되면 실수요자들의 부담은 증가할 수밖에 없습니다. 정부와 정치권은 추가 대책을 자제하고, 시장 안정화에 힘써야 한다는 목소리가 높습니다.

 

 

 

 

핵심 정리: 전세 시장의 미래, 규제와 현실 사이에서

토지거래허가제 확대와 전세9년법 논의는 서울을 비롯한 전세 시장에 큰 파장을 일으킬 것으로 예상됩니다. 매물 감소, 전세 가격 상승, 주거 불안 등 다양한 문제들이 복합적으로 작용하며, 주거 시장의 불확실성은 더욱 커질 것입니다. 정부는 시장 상황을 면밀히 분석하고, 실수요자의 입장을 고려한 신중한 정책 결정을 내려야 합니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.토지거래허가제가 전세 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?

A.토지거래허가제는 매물 감소를 유발하여 전세 매물 부족을 초래하고, 이는 전세 가격 상승으로 이어질 수 있습니다.

 

Q.전세9년법이 시행되면 세입자에게 어떤 영향이 있나요?

A.전세9년법은 장기 거주를 가능하게 하지만, 전세 매물 감소와 가격 상승을 유발하여 세입자의 부담을 가중시킬 수 있습니다.

 

Q.전문가들이 우려하는 점은 무엇인가요?

A.전문가들은 공급 부족 상황에서 전세9년법과 같은 규제가 시행될 경우, 전셋값 상승과 시장 혼란을 야기할 수 있다고 우려합니다.