서울 아파트 보유세 폭탄 경고! 강남 3구, 종부세 1000만원 시대 열리나?

서울 아파트 공시가 급등, 보유세 부담 가중

올해 서울 공동주택 공시가격이 전년 대비 18.67% 상승하며 전국 평균(9.16%)을 크게 웃돌았습니다. 특히 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 성동구, 용산구 등 '한강벨트' 지역의 집값 급등이 주요 원인으로 분석됩니다. 이에 따라 올해 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 크게 늘어날 전망이며, 일부 단지는 세 부담 상한선(전년 대비 50%)까지 오르거나 올해부터 새로 종합부동산세를 납부해야 할 것으로 보입니다. 반면, 집값 상승 폭이 상대적으로 작은 중저가 단지는 보유세가 전년 수준으로 유지될 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

강남권 아파트, 보유세 1000만원 초과 단지 속출

서울 서초구 래미안 원베일리 전용 84m² 보유 1주택자의 올해 예상 보유세는 2855만 원으로, 작년 1829만 원 대비 56.1% 급증했습니다. 이는 종합부동산세가 1083만 원에서 1908만 원으로 약 2배 가까이 오른 영향이 큽니다. 해당 단지는 작년 한 해 동안 집값이 큰 폭으로 상승했기 때문입니다. 서초구 반포자이 전용 84m²의 경우, 올해 보유세는 1724만 원으로 전년 대비 35.2% 증가했으며, 이 중 종합부동산세만 1043만 원에 달합니다. 반포동 래미안퍼스티지 전용 84m² 역시 종합부동산세가 688만 원에서 1121만 원으로 늘어났습니다. 다주택자의 경우 세 부담은 더욱 가중되어, 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용 84m²를 보유한 2주택자는 작년보다 1100만 원 이상 늘어난 4284만 원의 보유세를 내야 할 것으로 추정됩니다.

 

 

 

 

중저가 아파트, 보유세 10% 내외 상승세

작년 서울 집값 상승을 주도했던 '한강벨트' 지역에서는 올해부터 새로 종합부동산세를 납부해야 하는 단지가 등장했습니다. 성동구 텐즈힐1차 전용 84m²의 경우, 작년에는 종부세를 내지 않았으나 올해는 약 63만 원을 납부할 것으로 예상됩니다. 이는 공시가격이 1가구 1주택 종부세 부과 기준인 12억 원을 초과했기 때문입니다. 동작구 흑석한강센트레빌, 강동구 래미안힐스테이트고덕 등도 신규 종부세 납부 대상이 될 것으로 보입니다. 반면, 집값이 크게 오르지 않은 중저가 단지에서는 보유세가 10% 내외로 상승하는 데 그칠 것으로 보입니다. 성북구 돈암동 한신한진 전용 84m²의 올해 보유세는 58만 원으로, 전년 대비 9.4% 증가할 예정입니다. 이 단지는 공시가격이 12억 원 이하로 종합부동산세 대상이 아닙니다.

 

 

 

 

공시가격 현실화율 유지, 시세 변동만 반영

올해 공동주택 공시가격 현실화율이 지난해와 동일한 69%로 유지되면서, 공시가격 상승은 개별 시세 변동만을 반영하게 되었습니다. 이러한 공시가격 상승은 시장에 파급 효과를 미칠 것으로 예상됩니다. 전문가들은 예상보다 큰 폭으로 오른 공시가격으로 인해 세금 부담을 느끼는 사례가 이어질 것으로 전망하고 있습니다. 특히 다주택자 양도세 중과 방침과 맞물려 일부 가격 하락이 있는 단지에서도 공시가 상승에 따른 세금 부담은 여전히 유효할 것으로 보입니다.

 

 

 

 

보유세 폭탄, 피할 수 없는 현실

서울 아파트 공시가격 급등으로 인해 강남권을 중심으로 보유세 부담이 크게 늘어날 전망입니다. 특히 종부세 1000만원을 초과하는 단지가 늘어나고, 일부 중저가 단지에서도 보유세가 10% 안팎으로 상승하며 실수요자들의 부담이 가중될 것으로 보입니다. 공시가격 현실화율은 유지되었으나, 시세 상승분이 그대로 반영되어 세금 부담 증가로 이어지고 있습니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.종합부동산세 부과 기준은 어떻게 되나요?

A.1세대 1주택자의 경우 공시가격 12억 원을 초과하는 경우 종합부동산세가 부과됩니다. 다주택자의 경우 합산 공시가격 6억 원을 초과하면 부과됩니다.

 

Q.보유세 부담 상한선은 무엇인가요?

A.보유세 부담 상한선은 전년도 보유세액의 100분의 150(50%)을 초과할 수 없도록 규정되어 있습니다. 즉, 전년 대비 50% 이상 오르지 않도록 제한하는 제도입니다.

 

Q.보유세 부담을 줄일 수 있는 방법은 없나요?

A.1세대 1주택자의 경우 고령자·장기보유 주택자 감면 제도를 활용하거나, 주택연금에 가입하는 등의 방법이 있습니다. 다만, 다주택자의 경우 세금 부담을 줄이기 위한 직접적인 방법은 제한적입니다.