빌라 집주인들 '역전세' 공포…130.5% 보증 한도에 '울상'

임대보증금 반환보증 요건 강화, 빌라 시장 술렁

오는 7월부터 등록임대사업자에게도 강화된 임대보증금 반환보증 가입 요건이 적용됩니다. 공시가격 인정 비율 축소와 부채비율(LTV) 기준 강화로 인해 빌라와 같은 비아파트 임대시장에 큰 파장이 예상됩니다. 서울 은평구에서 다세대주택을 임대 중인 A씨는 현재 1억2000만원인 전세보증금을 1500만원 낮춰야만 반환보증에 가입할 수 있는 상황에 놓였습니다. 이는 공시가격의 130.5%를 넘는 전세보증금에 대한 가입이 제한되기 때문입니다. 시장에서는 역전세난 심화와 빌라의 월세화 가속에 대한 우려가 커지고 있습니다.

 

 

 

 

공시가격 인정 비율 축소, 보증 한도 대폭 축소

국토교통부에 따르면, 7월 1일부터 기존 등록임대사업자에게도 '공시가격 및 기준시가 적용 비율 일부개정고시'가 적용됩니다. 이 개정안은 임대보증금 반환보증 가입 한도를 산정하는 공시가격 인정 비율을 주택 가격 구간별로 5~10%포인트 축소하는 내용을 담고 있습니다. 예를 들어, 공시가격 9억원 미만 공동주택의 경우 기존 150%에서 145%로, 9억~15억원 구간은 140%에서 130%로 줄어듭니다. 또한, 지난해 강화된 임대보증금 부채비율(LTV) 90% 기준도 7월부터 기존 임대사업자에게 동일하게 적용됩니다. 이에 따라 반환보증 가입 문턱이 대폭 높아져, 공시가격 3억원 빌라의 경우 보증 가입 가능 한도가 기존 4억5000만원에서 3억9150만원으로 줄어들게 됩니다.

 

 

 

 

빌라 공시가격 현실화율 낮아 역전세 우려 가중

비아파트 임대시장에서 제도 시행을 앞두고 우려의 목소리가 커지고 있습니다. 다가구·연립·다세대주택은 아파트에 비해 주택 가격이 낮게 산정되며, 공시가격 현실화율 또한 평균 69%에 불과해 실제 시장 가격과의 편차가 큽니다. 주택도시보증공사(HUG)는 아파트와 오피스텔에는 KB부동산 시세 등을 우선 적용하지만, 다세대주택은 공시가격을 우선 적용하기 때문에 선순위채권이 조금만 있어도 가입 조건을 충족하기 어렵습니다. 이로 인해 임대인들은 반환보증 갱신 또는 신규 가입을 위해 보증금을 낮추거나, 초과분만큼을 현금성 담보로 제공해야 하는 부담을 안게 되었습니다. 서울 은평구의 한 임대인은 전세보증금을 9970만원까지 낮추거나 현금성 담보를 제공해야 하는 상황에 놓여 난감함을 표했습니다.

 

 

 

 

전세시장 불안 심화 및 월세화 가속 우려

전문가들은 이번 가입 요건 강화가 전세시장 불안을 심화시킬 수 있다고 지적합니다. 임대인이 강화된 요건을 충족하지 못해 새 임차인을 구하지 못할 경우, HUG 반환보증을 통해 보증금을 돌려줘야 하므로 HUG의 대위변제액이 늘어나 재무 건전성이 악화될 수 있습니다. 또한, 임대인들이 반환보증 부담을 피하기 위해 전세 대신 반전세나 월세로 전환할 가능성이 높아, 전세 매물 감소로 이어질 수 있다는 분석입니다. 함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 임대인들이 전세금을 낮추는 대신 반전세로 전환하여 부족분을 월세로 충당하려 할 것이며, 이는 빌라 시장의 전세 매물 감소로 이어질 것이라고 전망했습니다. HUG는 이러한 시장 상황을 모니터링하며 추가적인 제도 개선 방안을 검토하겠다고 밝혔습니다.

 

 

 

 

빌라 집주인들, '역전세' 공포 속 대안 모색

임대보증금 반환보증 요건 강화로 빌라 집주인들이 '역전세' 공포에 떨고 있습니다. 공시가격 인정 비율 축소와 LTV 강화로 보증 가입 한도가 줄어들면서, 전세보증금을 낮추거나 월세 전환을 고려해야 하는 상황에 놓였습니다. 이는 전세시장 불안 심화와 빌라의 월세화 가속을 부추길 수 있다는 우려를 낳고 있습니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.임대보증금 반환보증 가입 요건이 강화되는 이유는 무엇인가요?

A.주택도시보증공사(HUG)의 재무 건전성 악화 방지와 임대차 시장의 안정화를 도모하기 위한 조치로 해석됩니다. 강화된 요건을 통해 보증 사고 발생 시 HUG의 부담을 줄이고자 합니다.

 

Q.공시가격 인정 비율 축소는 구체적으로 어떻게 적용되나요?

A.주택 가격 구간별로 공시가격 인정 비율이 5~10%포인트 축소됩니다. 예를 들어, 공시가격 9억원 미만 공동주택은 기존 150%에서 145%로, 9억~15억원 구간은 140%에서 130%로 줄어듭니다.

 

Q.빌라 집주인들이 보증 요건을 맞추지 못하면 어떻게 되나요?

A.보증 요건을 충족하지 못할 경우, 초과분만큼을 HUG에 현금성 담보(예금)로 제공해야 합니다. 또는 전세보증금을 낮추거나 반전세, 월세로 전환하는 방안을 고려해야 합니다.