40억 집, 양도세 4배 폭탄? 종부세까지 덮치면 '세금 패닉' 현실화

고가 1주택자 양도세 폭탄 우려, 장특공제 개편 시뮬레이션

이재명 대통령이 1주택자 장기보유특별공제(장특공제) 개편을 시사하면서 고가 주택 보유자들의 양도소득세 부담이 크게 늘어날 전망입니다. 윤종오 의원의 개정안에 따르면, 취득가 20억 원 아파트를 10년 보유 후 40억 원에 양도 시 현행 9406만 원의 양도세가 3억 9922만 원으로 4.2배 증가합니다. 이는 '똘똘한 한 채' 현상을 완화하려는 의도로 풀이되나, 중저가 주택 보유자는 오히려 세 부담이 줄어들거나 면제될 수 있습니다. 예를 들어, 취득가 7억 원 아파트를 10년 보유 후 15억 원에 양도 시 현행 348만 원의 양도세가 개정안 통과 시 0원이 됩니다.

 

 

 

 

매물 잠김 방지책은? 종부세 장기보유 세액공제 축소 가능성

양도세 장특공제만 개편할 경우 시장 매물 잠김 현상이 우려됨에 따라, 보유세인 종합부동산세(종부세)의 장기보유 세액공제까지 함께 축소될 가능성이 제기됩니다. 현재 1세대 1주택자는 양도가액 12억 원 초과 시, 10년 이상 보유·거주하면 초과분 차익의 최대 80%까지 장특공제를 적용받습니다. 하지만 장특공제가 폐지되면, 1인당 평생 2억 원 한도의 세액공제로 대체될 수 있습니다. 이는 고가 주택 집중 현상을 완화하려는 정책적 판단에 따른 것입니다.

 

 

 

 

종부세 장기보유·고령자 공제, 비거주 1주택자에게도 적용?

양도세와 달리 종부세 장기보유·고령자 세액공제는 실거주 요건이 별도로 없습니다. 공시가격 12억 원 초과 시, 1세대 1주택자는 보유 기간과 연령에 따라 종부세 산출세액에서 일정 비율을 공제받습니다. 예를 들어, 5년 이상 보유 시 20%에서 최대 50%까지, 만 60세 이상 고령자는 20%에서 최대 40%까지 공제가 가능하며, 두 제도는 중복 적용 시 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 이로 인해 비거주 1주택자라도 최소 보유 기간만 넘기면 세액공제가 누적되는 구조입니다.

 

 

 

 

부동산 세제 전반 재검토, 하반기 개편 시나리오 주목

정부는 현재 종부세, 재산세, 거래세 등 부동산 세제 전반에 대한 연구 용역을 진행 중이며, 구체적인 개편 시나리오는 하반기에 발표될 예정입니다. 시장에서는 이 대통령의 부동산 불로소득 비판 기조를 고려할 때, 종부세 장기보유·고령자 세액공제 역시 실수요자 보호 범위 내에서 대폭 축소될 가능성이 높다고 보고 있습니다. 특히 실제 거주하는 고령 1주택자는 기존 공제율을 유지하되, 비거주 1주택자에 대한 세액공제 인센티브를 낮추거나 요건을 강화하는 방안이 유력하게 거론되고 있습니다.

 

 

 

 

핵심 요약: 고가 주택 세금 부담 급증, 종부세 개편 가능성 시사

장기보유특별공제 개편 논의로 고가 주택 보유자의 양도세 부담이 크게 늘어날 전망이며, 매물 잠김 방지를 위해 종부세 장기보유·고령자 세액공제 축소 가능성도 제기되고 있습니다. 정부는 부동산 세제 전반을 재검토 중이며, 하반기 개편 시나리오에 귀추가 주목됩니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.장기보유특별공제(장특공제)란 무엇인가요?

A.1세대 1주택자가 주택을 일정 기간 이상 보유하고 거주한 경우, 양도차익에 대해 세금을 감면해주는 제도입니다. 보유 기간과 거주 기간에 따라 공제율이 달라집니다.

 

Q.종부세 장기보유·고령자 세액공제는 어떻게 적용되나요?

A.공시가격 12억 원 초과 1세대 1주택자에게 보유 기간(5년 이상)과 연령(60세 이상)에 따라 종부세 산출세액에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 실거주 요건은 없습니다.

 

Q.개편 시 중저가 주택 보유자는 어떻게 되나요?

A.개편안에 따라 다르지만, 윤종오 의원안의 경우 중저가 주택은 세 부담이 줄거나 면제될 수 있습니다. 정부의 공식 정책은 아직 발표되지 않았습니다.