전세대출 '철퇴' 현실화? 빌라 집주인들 파산 위기… 역전세난 공포 엄습

전세대출, 더 이상 '안전'하지 않다

28일부터 전세대출이 사실상 불가능해지면서, 빌라 집주인들이 파산 위기에 놓였다는 소식이 전해졌습니다. 은행의 가계대출 축소 지침과 보증 요건 강화가 맞물려 전세 시장에 큰 파장을 일으키고 있습니다. 전세사기 후속 대책이 오히려 서민과 임대인을 이중 피해자로 만들고 있다는 비판의 목소리도 높습니다.

 

 

 

 

HUG·HF, 전세 대출 옥죄기… 빌라 시장 '직격탄'

주택도시보증공사(HUG)에 이어 한국주택금융공사(HF)까지 전세자금보증 심사에 공시가격 126%룰을 적용하기로 하면서, 비아파트 시장의 역전세난 우려가 커지고 있습니다. 이는 HUG가 2023년 5월에 강화한 기준과 동일하며, 신규 전세대출을 더욱 어렵게 만들 것으로 예상됩니다. 그동안 HF 보증으로 대출을 받아온 주택들마저 대출이 막히면서, 임차인 유입 감소와 보증금 반환 문제 발생 가능성이 높아지고 있습니다.

 

 

 

 

HF, 보증 심사 강화… 무엇이 문제인가?

HF는 기존에 임차인의 신용평가에 초점을 맞춰 보증금액이 2억원을 넘을 때만 선순위·보증금 합이 주택가격의 100%를 넘지 않도록 관리했습니다. 그러나 이번 개편으로 보증금액과 무관하게 선순위 요건이 심사에 반영되고, 주택가격 산정은 공시가 140% 일괄 적용으로 바뀌면서 대출 승인 기준이 더욱 까다로워졌습니다. 이는 신규 전세대출을 막는 주택의 급증을 야기할 수 있으며, 기존 세입자들의 보증금 반환에도 어려움을 초래할 수 있습니다.

 

 

 

 

임차인과 임대인, 이중고에 시달리다

임차인들은 새 세입자가 대출을 받지 못해 보증금을 돌려받지 못할까 불안에 떨고 있습니다. 한편, 임대인들은 HUG 감평의 낮은 시세 반영과 공시가격 수준에 묶여 임대사업의 어려움을 호소하고 있습니다. 다세대주택의 경우, HF 보증으로 버텨왔지만 이번 개편으로 인해 보증금 미반환 사고 발생 가능성이 커졌다는 경고도 나오고 있습니다.

 

 

 

 

정치권, 제도 개선 촉구… 시장 안정을 위한 해법은?

정치권에서도 전세사기 예방이라는 정책 취지에도 불구하고, 급격한 변화가 임차인의 주거 안정을 해칠 수 있다는 우려를 표명하고 있습니다. 시장 충격을 줄이기 위해 HF 주택가격 산정 방식을 실제 거래가에 가깝게 조정하고, 서민 주거 특수성을 반영한 제도 연착륙을 통해 신규 세입자 유입과 기존 세입자 보증금 반환 문제를 완화해야 한다는 목소리가 높습니다.

 

 

 

 

전세 시장의 위기, 해결책은 무엇인가?

전세대출 규제 강화로 인해 빌라 시장에 드리운 그림자는 짙어지고 있습니다. 임차인과 임대인 모두 어려움을 겪는 상황에서, 정부와 관련 기관은 시장의 혼란을 최소화하고 서민들의 주거 안정을 위한 현실적인 대책 마련에 힘써야 할 것입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.공시가격 126%룰이란 무엇인가요?

A.전세자금보증 심사 시 선순위 채권과 임차보증금 합이 공시가격의 126%를 초과할 경우 보증이 거절되는 규정입니다. 이는 전세사기 예방을 위한 조치이나, 시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상됩니다.

 

Q.HF 보증이 막히면 어떤 문제가 발생하나요?

A.신규 전세대출이 어려워져 임차인 유입이 감소하고, 기존 세입자들의 보증금 반환이 지연될 수 있습니다. 특히, 다세대·다가구 주택의 경우 보증금 미반환 사고 위험이 커질 수 있습니다.

 

Q.정부와 관련 기관은 어떤 노력을 해야 할까요?

A.HF 주택가격 산정 방식을 실제 거래가에 가깝게 조정하고, 서민 주거 특수성을 반영한 제도 연착륙을 통해 시장 안정을 도모해야 합니다. 또한, 임차인과 임대인 모두를 위한 현실적인 지원책 마련이 필요합니다.