양도세 이어 보유세 인상 '만지작'…주택시장 셈법 복잡해진다

양도세 중과 부활, 다주택자 부담 가중

5월 9일부터 4년 만에 양도소득세(양도세) 중과가 부활하며 다주택자의 세금 부담이 크게 늘어납니다. 특히 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 22%포인트가 중과되어 최고 71.5%의 세율을 적용받으며, 3주택자는 33%포인트가 중과되어 최고 82.5%까지 세율이 높아집니다. 10년간 보유 후 양도 차익 5억원 발생 시, 현재 1억 4637만원의 세금이 5월 이후에는 2억 9982만원으로 두 배 이상 증가합니다. 차익이 10억원일 경우에도 3억 2391만원에서 6억 4076만원으로 급증하며, 20억원 차익 시에는 7억 1823만원에서 13억 5568만원으로 세금 부담이 두 배 가까이 늘어납니다. 또한, 5월 10일 이후에는 장기보유특별공제 혜택도 사라질 전망입니다.

 

 

 

 

보유세 인상 가능성, '버티기' 비용 증가

양도세 중과 이후에도 매각이 부담스럽다면 보유세 부담 증가를 고려해야 합니다. 재산세와 종합부동산세로 대표되는 보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 부과되며, 이번 정부에서 앞으로 다섯 번 더 부과될 예정입니다. 정부는 보유세를 포함한 세제 전반 개편을 예고했으나 구체적인 내용은 아직 발표되지 않았습니다. 다만, 집값 안정과 조세 형평성을 위해 보유세 부담을 선진국 수준으로 높여야 한다는 주장이 힘을 얻고 있습니다. 특히, 이 대통령이 '갖고 있는 게 손해일 정도'로 세금 부담을 늘리겠다는 의지를 밝힌 만큼, 보유세 인상은 불가피할 것으로 보입니다. 이미 공시가격 상승으로 인해 보유세 부담이 늘어난 사례들이 나타나고 있습니다.

 

 

 

 

공시가격 상승과 세제 개편, 보유세 부담 가중

지난해 집값이 급등한 일부 지역에서는 공시가격 상승만으로도 보유세 부담이 늘어났습니다. 예를 들어, 서울 마포구 마포래미안푸르지오 84㎡형 보유자는 지난해 약 300만원의 보유세를 올해 416만원으로, 성동구 래미안옥수리버젠은 325만원에서 453만원으로 납부액이 증가했습니다. 이는 공시가격 상승률이 높고 종부세 인상 폭 상한에 걸린 경우로, 공시가격이 유지되더라도 내년에는 보유세가 추가로 오를 수 있습니다. 강남권 고가 주택의 경우 부담은 더욱 큽니다. 반포자이 평형대는 1275만원에서 1790만원으로, 잠실주공5단지는 867만원에서 1259만원으로 보유세가 높아졌습니다.

 

 

 

 

정부 재량으로 인상 가능한 보유세, 향후 전망

종합부동산세나 재산세와 같은 보유세는 법 개정 없이도 정부의 재량으로 인상이 가능합니다. 공시가격 현실화율이나 세금 산정 시 적용되는 공정시장가액비율을 조정하면 되기 때문입니다. 현재 공동주택 현실화율은 69% 수준이며, 공정시장가액비율은 재산세 45%, 종부세 60%입니다. 이는 시세의 절반에도 못 미치는 금액을 기준으로 세금이 매겨지는 구조입니다. 정부는 이러한 비율을 조정하여 세 부담을 늘릴 수 있으며, 특히 비거주 1주택에 대해서도 투기 심리가 있다고 보는 만큼 장기보유특별공제 혜택을 줄여나갈 것으로 예상됩니다. 결과적으로 다주택자나 고가 주택 보유자는 '버티는 비용'이 만만치 않게 늘어날 것으로 보입니다.

 

 

 

 

주택시장, 세금 폭탄 경고등 켜지나?

양도세 중과와 보유세 인상 가능성이 동시에 제기되면서 주택시장의 셈법이 복잡해지고 있습니다. 다주택자들은 매각 시 양도세 폭탄을 맞거나, 보유 시 늘어나는 보유세 부담을 감당해야 하는 상황에 놓였습니다. 정부의 부동산 정책 방향이 금융, 세제, 규제를 총동원하여 매각을 유도하는 쪽으로 가닥을 잡으면서, 향후 주택 시장의 거래량 감소와 가격 변동성에 대한 우려가 커지고 있습니다.

 

 

 

 

주택 보유 관련 궁금증 풀어드립니다

Q.양도세 중과 유예 기간은 언제까지인가요?

A.5월 9일 이후 매매 계약을 체결하는 경우부터 양도세 중과가 적용됩니다. 따라서 5월 9일 이전에 계약을 맺고 4~6개월 내 잔금 납부 및 등기를 완료해야 중과를 피할 수 있습니다.

 

Q.보유세 인상은 확정된 내용인가요?

A.정부는 보유세 포함 세제 전반 개편을 예고했으나 구체적인 내용은 아직 발표되지 않았습니다. 다만, 정부의 정책 방향상 보유세 부담이 늘어날 가능성이 높습니다.

 

Q.장기보유특별공제 혜택은 어떻게 되나요?

A.5월 10일 이후 양도하는 경우부터 장기보유특별공제 혜택이 사라질 것으로 예상됩니다. 이는 다주택자들의 보유 부담을 늘리기 위한 조치로 보입니다.